大消息!棚改腰斩,楼市要当心了

创投圈
2019
08/24
20:24
解局财经
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住建部在 8.19 日公布了 2019 年 1~7 月份全国棚改已开工的数据:

1-7 月,已开工约 207 万套,占年度目标任务(2019 年全国棚改计划新开工 289 万套)的 71.6%,完成投资 6000 多亿元。

没有对比就没有伤害。

2017 年,上面提出要在 2018-2020 年再造棚改项目 1500 万套,

根据住建部公布的数据,2018 年全国棚改新开工计划 580 万套。而实际开工量高达 620 万套,超额完成目标。

如此看来,今年和明年棚改计划应该是 450 万套左右。但是实际要求统计只有 289 万套,好端端的棚改为什么严重缩水呢?

棚改本身是一举多得的买卖,棚户计划可是一项民生工程,还可以带动有效投资和建材、装修、家电等消费,对经济稳增长发挥了积极作用。

但是很遗憾,好事让下面的人办砸了。

棚改本着改善居民生活环境,实现楼市去库存,刺激经济,需要根据现实需求,因地制宜。

但是这几年棚改似乎变了样,棚改需要钱,钱是中央政府买单,对于地方官员来说,意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。

换而言之,只要疯狂划地搞拆迁,地方实现了建设,地方官员就有了政绩;

而开发商对于棚改建设更是积极踊跃,涉嫌违规途径,借助低息贷款和政策支持疯狂拿地,造成三四线楼市火爆的假象,伺机抬价。

居民见拆迁市场如此火爆,实际坐地起价,毕竟,拆迁补贴是种几辈子的收入,农民有了钱,首选买房。

在此三方夹击之下,三四线楼市房价直线飙升,比如乌鲁木齐二手房一度领涨全国,最近披露的上个月 70 个大中城市房价数据,河南平顶山的领涨 ,都与棚改有莫大关系。

但是,实际三四线城市并无这么多刚需,最后变成了拿国家钱地方政府、开发商、居民三者分赃,造成三四线楼市空置率更高,泡沫更高,资源浪费。

物极必反,随着经济形势的恶化,三四线楼市的问题暴露无遗。

以往过年三四线城市都会出现返乡置业的大军,但是去年三四线城市却安静异常。

今年,网上曝出,鹤岗市某小区房价甚至低至 300 元 /㎡,320 平的复试高层只要 15 万。而鹤岗 2 万不到的一套房子还很多。

而像鹤岗一样的白菜价房子的城市还不胜枚举,几乎是清一色的三四线城市。

之前官方传出一个数据,中国 12% 的城市都在收缩,主要集中在东北、西北、西南地区,中部许多地区,甚至东南沿海某些地区,如梅州、潮州等地。

由此可见,中国楼市加剧分化,三四线城市没有那么大的需求和房价支撑,衰落乃至消亡是必然的。

所以上面顺应趋势,开始逐步开放中小城市落户限制,同时,开放农村宅基地限制。

上面这是要加快推进城镇化,所以逐步收缩棚改和资金渠道是必然的。

根据页面新闻统计,河南,今年的棚户区改造新开工计划为 15 万套,与去年的 50 万套相比,下降了 70%;

浙江计划新开棚户区改造安置住房 18.3 万套,同比减少 55%;

四川 2019 年制定的计划,较去年下降了四成……

2019 年约 20 个地区棚改计划都在收缩。

棚改收缩并不是取消,还是要因地制宜,根据实际需求来定,但是从骗政府钱的行为是绝对要杜绝的。

18 年 12 月,一场研究 2019 年棚改政策的座谈会在北京召开,其中住建部等相关部门明确要求:对于 2019 年新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。

啥意思呢?

在城镇化还没有彻底结束之前,棚改还不能退出中国楼市的历史舞台,但是游戏规则要变一下了。

简单来说,以后的棚改项目,不能以上面的名义举债了,只能以发行地方政府债券的方式进行融资,让地方政府自己兜底了。

虽然还是地方政府举债,但是性质不同,但是市场上很多机构还是只认可根正苗红的中央军,毕竟,一些地方的政府早已入不敷出了。

当然,上面也没有一刀切,而是逐步由地方债取代 PSL。

首先,因为一些地方政府确实穷的揭不开锅,其次,在新规后,很多地方政府根本没有发债资格,只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券来融资。

因此,现在棚改是棚改专项债 +PSL 一起投放,2019 年 1-5 月两项累计投放 4483.91 亿元。

其中,值得注意的是,PSL 的逐步减少,地方债逐步增加。

山西省 2018 年累计授信额为 1776.4 亿元,但实际发放金额为 1063.3 亿元,2018 年末对应累计在途资金占比达 40%;安徽省 2018 年累计授信 730.0 亿元,实际到位 527.0 亿元,已授信的在途资金占比 28%;贵阳市 2018 年累计评级授信金额约 800 亿元,但实际到位资金 200 亿不到,对应累计在途资金占比达 75%......

值得注意的是,今年央行连续第三个月暂停发放抵押补充贷款,意味着整个二季度,基本没有发放。

出来混早晚都是要还的。

如今三四线城市失去了棚改的救命草,又赶上政府调控,经济形势恶化,人口外流,所以楼市下行压力将无比巨大。

如果要卡死楼市,还是要从资金短入手。

今年 4 月以来,监管层动作愈发密集,从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。

近期,银保监会又启动了银行房地产融资专项检查,重点是 32 个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,严厉查处各种将资金通过挪用、违规进入楼市的情况。

同时,个人住房信贷业务监管也进一步加强。

对于消费贷购房、经营性贷款、" 首付贷 "、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

7 月以来,招商银行之后,南京银行、中信银行、浦发银行首套房贷利率也上浮 20%。

前几天,新的贷款市场报价利率(LPR)报价出炉,市场上都认为房贷利率有下调可能。

但是,上面马上就说,房贷利率不会因此下调,一下扑灭了很多人幻想。

春江水暖鸭先知,房企们对此早已警觉。

棚改退潮、资金收缩严重打击了进而制约开发商的拿地意愿,人口外流,最终对地方财政收入和宏观经济增长形成压力,如此就是一个恶性循环。

所以现在很多开发商纷纷撤离三四线城市,将主战场转移到一二线城市。

比如三四线之王碧桂园就是如此,而很多中小房企就没有如此幸运了。

据悉,截止今年 7 月底,全国倒闭房企已至少 279 家,基本都是布局三四线的中小房企。

此时,再回忆起去年国开行和住建部的讲话就不难理解了。" 未来,大部分三四线城市的楼市都需要小心,尤其是已经迈入和正在迈入收缩型的三四线城市。"

解局君认为,楼市将步入 2.0 版本,中小城市的不断收缩,随之就会有大城市化、城市群与市圈化现象的呈现,所以未来机会在一、二线城市。

来源:解局财经

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